本文作者:理财投资网

万科没有完全看清形势 房企应该如何自我管理?

理财投资网 2022-01-07 14:19

万科也没完全看清形势,房企该如何自处?

作为资深龙头企业,万科的一举一动都引起了业界的一致关注。无论是自带IP还是头部企业行业指导,万科的行动总会给行业一些启发和借鉴。在模棱两可的行业形势下,大家都很迷茫,无法看清行业和未来。他们都想看别人如何看待问题、想法和未来,更想看万科这样的企业如何看待未来的局面。

2021年11月26日,万科召开2021年第一次临时股东大会。本次会议向行业传递了一些信息,从中企业或许可以了解到万科对未来、业务的看法,以及如何思考现在该怎么做:

万物云已经成熟,上市是新起点,物业上市解决不了万科的资金问题,希望未来几年陆续有几个轨道业务上市;

行业仍有机会,万科不悲观;

业绩短期下滑是不争的事实,希望中长期给点耐心;

对明年的市场情况还是不太了解。万科的方法是设定最低的经营目标,同时推一个优秀的目标。希望大家都能为了这个优秀的目标去做。“我们的最低业务目标甚至低于今年。”

01

当业务成熟后,会推向资本市场。

开新起点不是解决资金问题。

当物业公司纷纷选择走向资本市场时,万科和龙湖都保持着异常平静的状态,坚定地表明没有将物业推向市场的计划。但就在2021年11月的那一刻,万科改变了常态,公开宣布将分拆万物云上市。为什么呢?一切都成熟了,上市只是一个起点,并不是为了解决万科的资金问题。此时市场估值更加理性,对企业的定价更加合适。

言外之意是什么?虽然目前很多企业都面临着资金压力,但万物云的上市并不是为了解决资金问题。一切云的列表都有自己的考虑。上市不是为了估值。万科不跟风。只是因为业务成熟才推向资本市场,才能更好地向行业展示企业“城乡建设与生活服务商”战略的提升和完善。万物云不是传统的物业管理行业,而是服务行业,本质上具有服务属性,迎合行业大趋势。此时一切上市可能是更好的选择,资本市场更理性,对企业的定价更合适。只有这样才能看出一个企业是否真的优秀。上市只是一个起点,企业战略实践的开始,未来还有很长的路要走。

无论万物云为什么上市,无论是为了解决财务问题还是为了实现战略诚信,房地产公司将业务板块上市都可能是一定的趋势。万科也表示希望未来几年有几条赛道上市。从目前的行业环境来看,房地产行业似乎处于一个相当尴尬的境地。很多人认为房地产行业是万恶之源,当然舆论的负面发酵也是不可或缺的。客观来说,房地产行业确实经历了一个过度增长、高利润的阶段,但也为经济社会做出了不可替代的贡献。对于行业的定位,我们也需要客观看待,而不是表现得过于情绪化。

从长远来看,房地产行业未来还有很长的路要走,发展时代可能已经结束,但运营服务时代才刚刚开始。房企的一个普遍做法是将现有的业务板块进行拆分,推向资本市场,从而区别于传统的房地产开发业务。一方面可以避免在房地产开发的一般逻辑下,自身的正常发展和价值被误伤;另一方面,它可以通过登陆资本市场连接资本。构建更为普遍的发展闭环,最大限度摆脱对房地产开发业务的依赖(房企开发和展示自身的业务可能需要较长时间,需要依赖房地产开发业务的资金支持,但目前房企普遍面临流动性压力,其他业务板块需要从自身角度考虑构建发展闭环),防止风险扩散。

02

行业机会依然存在,不必过于悲观。

但是机会并不属于每个人。

房地产行业最多也就发展了20多年,总量达到了18万亿元的高水平。目前,我国常住人口城镇化率在64%左右,距离“十四五”65%的目标只有半步之遥。如果说房地产行业已经逐渐走出发展阶段,开始从开发走向服务,我们都愿意接受并完全认同,这也符合我们对房地产行业未来趋势的长期研究和判断,所以对于房地产行业来说,

但是,在过去房地产行业的发展中,虽然成长了很多优秀的企业,但也培育了一些能力稍弱的企业。在新一轮的行业调控中,这些无法适应市场变化的企业注定要走出去,而能够生存下来的企业将是整个行业中真正有话语权的主体。这个过程可能是漫长而痛苦的。

在行业大起大落的时候,行业的产能其实是在萎缩的,每个人能占据的空间也会有限。所以在企业的选择上可能会有更多的定位和坚定性,行业不再需要那么多企业,只能由有能力的人保留,由强者保留,优胜劣汰,行业格局会发生显著变化。中央企业和国有企业可能成为这一阶段的最大受益者。行业的整体发展逻辑也有可能被彻底颠覆。对于留在行业内的“幸存者”来说,坚持发展没有太大的意义和价值。在现有发达的实体载体基础上做更多的商业探索和交通挖掘是未来的大势所趋。

在这里,我们也不得不提到大家通常所说的:“行业还在,行业还很长,你在吗,你会在哪里?”市场不好的时候,企业的首要任务是什么?先活着,只有活着,才能与行业同赢。这个时候,就不要了

该再抱有太多的政策放松期待,疫情重压之下,政策调控都没有出现根本上的放松,大家对于政策的底线也该有了足够的预期和准备。整个行业都经历着艰难时刻,在这个时候,更应该保持理性,如果有任何可以促使自救路径,不该有太多犹豫,且努力去争取,无论是卖项目股权,还是卖业务板块,不到万不得以不要躺下,躺下容易,再想站起来并不容易。政策已经在着力纠偏,避免企业违约,暴雷,企业个体有什么理由不拼尽全力。

03

短期业绩波动也正常

做企业还要看中长期

周期性的行业,大家都习惯于去研究周期,把握周期,甚至于沉迷于周期,所以在曾经的房地产行业的发展历程中,一些企业会标榜自己逆周期拿地的能力强,战略执行能力强。精准的周期性研究在曾经的房地产行业中确实能够为企业的短期发展带来利好,但是就当下来看,房地产行业已经不存在周期之说,重要的只是短期和中长期,熬不过短期,谈中长期就没有什么意义。

企业的短期波动或令人不悦,但短期波动也是企业经营的常态,做企业归根到底还是要回到经营本质,只有企业本身的经营做的够好,企业的价值总归会呈现于大众视野。在短期与中长期之间,企业都需要做好权衡和协调。完全目标于股价的变动,估值的提升,似乎过于短视,本质上与紧盯k线的投机者没有什么区别。

房地产行业已然逐渐进入到服务和经营的阶段,伴随房企服务能力和经营能力的提升,企业的价值也将自然受到认可,行业在整个国民经济中扮演的角色将更多的转向民生,转向保障,转向有利于构建宜居型、友好型社会的领域,在新的阶段内发挥好自身的优势。

04

对形势看不明白

低调保持“不作为”

眼下,不能完全看明白行业形势的可能不止万科一家,看不清未来的企业也在多数,这样的形势下,如何自处?安全第一位。经营目标尽可能的调整至能够保证企业安全的水平。从第二次、第三次集中供地的成交情况来看,尽管部分城市向企业释放出一定利好,但是作用并不明显,整体市场仍是央企、国企和地方城投平台公司在支撑,但是作用也相对有限,市场热度不复。民企仍然无力作为,即使企业有资金也不敢做过多的安排,就怕未来一旦市场出现任何的不确定性,企业没有足够能力应付,随时都有可能陷入“被躺平”的窘境当中,倘若政策仍然保持原状,民营企业“不参与”的状态很难会有所改善,企业出局的速度无疑会加快。

此时此刻,对于民营企业而言,最好的作为可能就是“不作为”,这种不作为并不意味着就地躺下,而是在土地市场上保持克制,但也要时刻紧盯机会,倘若有更好地机会,如与产业型企业、资本型企业合作的机会,也不能白白错过,当然也需要时时关注市场动向,倘若出现积极向好的信号,也需要策略及时跟进,不打无准备之仗。

更需要在现有的基础上,去系统梳理企业的企业文化和价值观,总结以往经验,更深刻了解企业的优势与不足,理清新时代脉搏,寻找与企业文化契合、价值观一致的同路人,一些企业已经在做,如华润置地、正荣地产等。

在风险防控上,要确保品牌的安全性,避免出现黑天鹅事件,现金流的安全性问题,工程质量问题一定不能出现,否则在舆论的发酵下,可能会先衍生出更严重的问题,一旦出现债务违约或者工程质量问题,企业的信用体系可能会面临崩塌风险。

从人力上说,要保证整个公司层面的价值观和认知是相契合的,老板、总裁、核心高管是脑袋,出思想,员工才是身体,要能够调动身体,如果无法调动人员的积极性,执行没法继续,空有思想也白搭。

行业混沌,看不清行业形势的不止一家企业,大家都看不清,既然看不清,那就做好眼下的事情,保证先活着。

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